فسخ قراردادها

فسخ یک «ایقاع» است و اصولاً با ارادهٔ دارندهٔ خیار واقع می‌شود؛ بنابراین اعلام روشن و به‌موقع به طرف مقابل (ترجیحاً از طریق اظهارنامه به نشانی قراردادی) برای تحقق آن کفایت دارد. با این حال، اگر طرف مقابل منکر حق شما شود یا از اجرای آثار (استرداد وجوه/تحویل مدارک) امتناع کند، برای «تأیید فسخ» و «الزام به آثار» باید دادخواست بدهید تا رأی قابل اجرا بگیرید.

در بسیاری از خیارات (مثل عیب/غبن/تدلیس)، دارندهٔ حق باید پس از «علم به سبب خیار» بدون مسامحه اقدام کند. معیار «فوریت» بسته به اوضاع‌واحوال سنجیده می‌شود؛ تأخیر بدون عذر موجه می‌تواند به «اسقاط ضمنی» تعبیر شود. بهتر است تاریخ اطلاع خود را مستندسازی و بلافاصله اظهارنامه ارسال کنید.

بسته به نوع خیار و متن قرارداد، گاهی به‌جای برهم‌زدن کل معامله می‌توان «ارش» (کاهش ثمن به نسبت عیب/کاستی) یا «خسارت» مطالبه کرد. در برخی قراردادها نیز «وجه‌التزام» برای تأخیر/تخلف پیش‌بینی شده که مستقل از فسخ قابل مطالبه است؛ مگر خلاف آن تصریح شده باشد.

در فسخ، انحلال به‌صورت یک‌طرفه و از زمان فسخ اثر می‌کند؛ در اقاله، با تراضی دو طرف است و امکان تعیین آثار سفارشی وجود دارد؛ در انفساخ، وقوع «شرط فاسخ/حکم قانون» خودبه‌خود عقد را منحل می‌کند و معمولاً نیاز به اعلام ندارد (هرچند اعلام برای قطع اختلاف مفید است). در هر سه حالت، استرداد عوضین و تسویهٔ منافع/خسارات باید روشن شود.

بله، در صورتی که تعهد مزبور «شرط صریح» یا از ارکان اساسی قرارداد باشد و موجل آن منقضی گردد، با ارسال اظهارنامهٔ «اجرای شرط در مهلت معین» و عدم انجام، می‌توانید به استناد «تخلف شرط» فسخ را اعمال کنید. هم‌زمان می‌توانید خسارت تأخیر یا وجه‌التزام پیش‌بینی‌شده را مطالبه نمایید.

در بیع نقد و عنداللزوم طبق قرارداد، اگر خریدار در موعد، ثمن را نپردازد، فروشنده می‌تواند به استناد خیار «تأخیر ثمن» یا شرط قراردادی، فسخ کند. ارسال اظهارنامهٔ مطالبهٔ ثمن و تعیین مهلت کوتاه برای پرداخت، ادعای شما را محکم می‌کند. اگر قرارداد «همزمانی اجرای تعهدات» را پذیرفته، اعلام آمادگی برای تسلیم در مقابل دریافت ثمن نیز لازم است.

اگر عیب «مؤثر و قدیمی» (موجود پیش از عقد یا حین تسلیم) باشد و شرط «سَلم علی العیب» نشده باشد، خیار عیب قابل اعمال است. گزارش کارشناسی فنی و پیوند عیب با زمان انعقاد/تسلیم اهمیت دارد. بسته به مورد، می‌توانید بین «فسخ» یا «ارش» انتخاب کنید.

در اغلب قراردادها، وجه‌التزام برای نقض/تأخیر تعهد به‌عنوان تضمین پیش‌بینی می‌شود و «مانع» از فسخ نیست؛ بنابراین می‌توانید پس از اثبات فسخ، وجه‌التزام را هم مطالبه کنید؛ مگر در متن قرارداد خلاف آن شرط شده باشد (مثلاً انتخاب یکی از دو راهکار).

در تبعض صفقه، اگر جزء مهمی از مبیع باطل/غیرقابل اجرا شود، ذی‌نفع می‌تواند نسبت به کل یا بخش غیرممکن، «فسخ» کند و نسبت به قسمت قابل‌اجرا معامله را نگه دارد و «تقلیل ثمن/ارش» بخواهد. انتخاب راهکار باید با تحلیل منافع عملی شما انجام شود.

برای ادلهٔ قوی، اظهارنامهٔ رسمی یا ابلاغ به نشانی قراردادی توصیه می‌شود. پیام‌رسان‌ها به‌تنهایی کافی نیستند اما می‌توانند مؤید باشند. اگر قراردادتان روش خاص اعلام را تعیین کرده (مثلاً ایمیل/نشانی مشخص)، همان روش را دقیق رعایت کنید.

اگر انتقال ثبتی/قولنامه‌ای ناشی از قرارداد فسخ‌شده انجام شده باشد، باید هم‌زمان با «تأیید فسخ»، خواسته‌های تبعی مثل «ابطال اسناد/مراتب ثبتی» و «منع نقل‌وانتقال» را نیز طرح کنید تا اجرا با مانع مواجه نشود. اضافه کردن ادارهٔ ثبت به‌عنوان مخاطب دستورات ثبتی لازم است.

بله؛ در بسیاری از پرونده‌های ملکی، بین «فسخ» و «الزام به انجام تعهد» باید یکی را برگزینید (یا به‌صورت بدیل مطرح کنید). اگر انجام تعهد (مثل اخذ پایان‌کار/تفکیک/تنظیم سند) به‌صرفه و ممکن است، الزام گزینهٔ بهتری است؛ اگر انجام تعهد متعذر/دور از دسترس شده، فسخ و استرداد منطقی‌تر است.