مالک و مستاجر

تعریف و انواع اجاره (مسکونی/تجاری)

اجاره قراردادی است که به موجب آن موجر، منافع مال (مثلاً منزل/مغازه) را برای مدت معین به مستاجر تملیک می‌کند و مستاجر در قبال آن اجرت می‌پردازد. اجاره مسکونی عمدتاً برای سکونت و اجاره تجاری برای کسب‌وکار استفاده می‌شود. در تجاری، موضوع سرقفلی/حق کسب و پیشه و شرایط تخلیه ویژگی‌های اختصاصی دارد.

تنظیم قرارداد استاندارد و نکات طلایی

قرارداد باید شفاف و دقیق باشد: مشخصات طرفین، نشانی ابلاغ، مشخصات کامل ملک/پارکینگ/انباری، کاربری، مدت، مبلغ ودیعه و اجاره‌بها، شیوه پرداخت، تعهدات تعمیرات، شرایط فسخ، تاخیر و جریمه، ممنوعیت انتقال به غیر، تحویل و صورتجلسه، کد رهگیری، بیمه و نحوه حل اختلاف.

کد رهگیری: ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی و اخذ کد رهگیری، اثبات و پیگیری را ساده‌تر می‌کند.

رهن/ودیعه و اجاره‌بها: پرداخت، رسید، مالیات

ودیعه (مبلغ تضمینی) امانت نزد موجر است و باید در پایان قرارداد—پس از تسویه قبوض و تحویل سالم ملک—مسترد شود. اجاره‌بها طبق زمان‌بندی قرارداد پرداخت و برای هر پرداخت رسید معتبر اخذ شود. در برخی موارد، تعهدات مالیاتی نیز متوجه موجر است و باید مطابق مقررات جاری رعایت شود.

تحویل، صورتجلسه وضعیت و کد رهگیری

هنگام تحویل/تخلیه، صورتجلسه وضعیت شامل وضعیت دیوار/کف/سقف/تاسیسات، شماره کنتورها، کلیدها و اقلام همراه (کولر، پکیج، اجاق، چراغ‌ها) تنظیم و ضمیمه قرارداد شود. هرگونه نقص/عیب باید درج و تکلیف رفع آن مشخص گردد.

تعهدات موجر و مستاجر

موجر: تحویل به‌موقع ملک قابل انتفاع، رفع عیوب اساسی که مانع انتفاع است، صیانت از حق مستاجر در مدت اجاره، خودداری از مزاحمت. مستاجر: پرداخت به‌موقع اجاره، استفاده مطابق کاربری و قرارداد، خودداری از تغییرات اساسی بدون اجازه، حفظ و نگهداری متعارف، تسویه قبوض و تحویل به‌موقع.

تعمیرات اساسی/جزئی و مسئولیت‌ها

تعمیرات اساسی (تاسیسات اصلی، اسکلت، ایزوگام، لوله‌کشی اصلی، کابل‌کشی اصلی) در اصل با موجر است؛ تعمیرات جزئی و مصرفی (کلید و پریز، لامپ، شیرآلات مصرفی، شست‌وشو/نقاشی ناشی از استفاده) با مستاجر—مگر خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد. در موارد فوریت، مستاجر می‌تواند با اطلاع‌رسانی قبلی، تعمیر ضروری را انجام و هزینه مستند را مطالبه کند.

افزایش اجاره و تعدیل

هرگونه افزایش اجاره‌بها باید قراردادی و مکتوب باشد. برای دوره‌های تمدید، طرفین می‌توانند درصد افزایش، تناوب تعدیل (مثلاً سالانه) و شاخص مرجع (تورم، عرف منطقه) را از پیش تعیین کنند. درج سقف/کف افزایش به پیش‌بینی‌پذیری کمک می‌کند.

تمدید، فسخ و تخلیه

پایان مدت بدون تمدید، موجب الزام به تخلیه است. فسخ زودهنگام تنها در موارد پیش‌بینی‌شده در قرارداد (یا موجبات قانونی) امکان‌پذیر است؛ مانند: عدم پرداخت اجاره‌های متوالی، تغییر کاربری، واگذاری به غیر بدون اذن، لطمه اساسی به ملک. برای تخلیه، معمولاً اظهارنامه رسمی، سپس درخواست دستور تخلیه/حکم تخلیه حسب مورد ارائه می‌شود.

سرقفلی و حق کسب و پیشه (تجاری)

سرقفلی (پرداختی در آغاز به موجر برای حق تقدم و امتیاز شغلی) و حق کسب و پیشه (حاصل اعتبار و مشتریان کسب‌وکار در گذر زمان) دو نهاد نزدیک اما متمایزند. انتقال، تعدیل اجاره و تخلیه در اماکن تجاریِ مشمول این حقوق، قواعد متفاوتی نسبت به مسکونی دارد. درج وضعیت دقیق سرقفلی در قرارداد ضروری است.

نقض تعهدات و ضمانت اجرا

برای هر نقض مهم (تاخیرهای متوالی در پرداخت، تغییر کاربری، ورود خسارت عمده، ممانعت از بازدید‌های ضروری تاسیساتی) وجه‌التزام/جریمه قراردادی و حق فسخ/تخلیه پیش‌بینی کنید. بدون سند مکتوب، اثبات نقض دشوار می‌شود.

حل اختلاف: شورا/دادگاه، میانجی‌گری و داوری

اختلافات معمول حوزه اجاره غالباً در شورای حل اختلاف رسیدگی می‌شود (تا سقف‌های مقرر)، ولی برخی موضوع‌ها به دادگاه ارجاع می‌گردد. شرط میانجی‌گری/داوری می‌تواند زمان و هزینه را کاهش دهد؛ مشروط به نگارش دقیق (نهاد داوری، قانون حاکم، محل، زبان، دستور موقت).

چک‌لیست‌های اقدام سریع

نمونه عناوین خواسته و نکات لایحه‌نویسی

سوالات متداول (۲۲ مورد)

فرم پرسش و پاسخ

پس از ارسال، جهت بررسی و تعیین مسیر (میانجی‌گری/داوری/رسیدگی قضایی) با شما تماس می‌گیریم.