مفهوم تحویل ملک (قبض و اقباض)
تحویل ملک یعنی انتقال ید و انتفاع از فروشنده/متعهد به خریدار/متعهدله؛ معمولاً با تحویل کلید، تخلیهٔ ملک از افراد و اموال غیرمجاز، و آمادهسازی برای تصرف خریدار. در قراردادهای پیشفروش/مشارکت، تحویل ممکن است منوط به اتمام عملیات ساختمانی و اخذ پایانکار باشد.
چه زمانی طرح دعوای الزام به تحویل کنیم؟
- وجود قرارداد معتبر با تعهد صریح به تحویل در تاریخ یا مرحلهٔ مشخص.
- ایفای تعهدات خریدار (پرداخت باقیماندهٔ ثمن و هزینههای قانونی) یا آمادگی برای تودیع.
- ارسال اظهارنامهٔ رسمی برای دعوت به تحویل کلید/ملک.
- نبود مانع مؤثر قانونی/ثبتی بر تحویل (بازداشت، رهن بدون امکان انتفاع تسلیم).
مدارک لازم
- قرارداد/مبایعهنامه با تعهد تحویل
- رسید پرداختها و مدارک ایفای تعهدات خریدار
- اظهارنامه و گواهی ابلاغ
- استعلامهای وضع موجود (در صورت نیاز)
- وکالتنامه (اگر وکیل پیگیری میکند)
اگر ملک در تصرف مستأجر یا ثالث باشد
فروشنده مکلف است تحویلِ قابل انتفاع بدهد؛ یعنی ملک را تخلیهشده و آمادهٔ تصرف تحویل دهد. در صورت وجود مستأجر، باید وضعیت قرارداد اجاره (تام یا منقضی) روشن و الزام به تخلیه همزمان پیگیری شود.
صلاحیت مرجع رسیدگی
برای اموال غیرمنقول، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در اختلافات صرفاً قراردادیِ منقول، محل اجرای تعهد نیز ملاک است.
مراحل تا تحویل رسمی (تایملاین)
تکمیل مقدمات
بررسی قرارداد، تهیهٔ رسیدها، ارسال اظهارنامه دعوت به تحویل
ثبت دادخواست
خواسته: الزام به تحویل ملک (+ تخلیه/انجام مقدمات مانند پایانکار)
رسیدگی و دفاعیات
پاسخ به ایرادات: عدم پرداخت ثمن، وجود مستأجر، موانع ثبتی
صدور رأی
الزام به تحویل کلید/ملک + تکالیف مکمل برای قابلیت اجرا
اجرای حکم
معرفی محل، تنظیم صورتجلسه تحویل، قرائت کنتورها، تحویل کلید
خسارت تأخیر در تحویل و وجهالتزام
در صورت پیشبینی وجهالتزام در قرارداد، میتوان آن را همراه با دعوای تحویل مطالبه کرد. در نبود آن، میتوان خسارت تأخیر را با ارجاع به کارشناس و اوضاع و احوال مطالبه نمود.
دفاعیات رایج خوانده و پاسخ حرفهای
- عدم پرداخت ثمن: ارائهٔ رسید/آمادگی تودیع و درخواست اجرای همزمان تعهدات.
- وجود مستأجر/متعهدبهتحویل پس از انقضا: درخواست «الزام به تخلیه» یا تحویل پس از موعد مقرر.
- موانع ثبتی/پایانکار: الحاق خواستهٔ تکمیلی برای اخذ پایانکار/صورتمجلس تفکیکی.
- قوه قاهره/فورسماژور: بررسی مستندات و رد ادعاهای کلی و غیرمستند.
نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک
خواهان: … فرزند … به نشانی …
خوانده: … (فروشنده/متعهد) به نشانی …
خواسته: ۱) الزام خوانده به تحویل و تسلیم ملک موضوع قرارداد مورخ … به همراه تحویل کلید و تنظیم صورتجلسه تحویل ۲) عندالاقتضا الزام به انجام مقدمات لازم (اخذ پایانکار/تفکیک/تخلیه) ۳) خسارات دادرسی و وجهالتزام/خسارت تأخیر
دلایل و مستندات: قرارداد، رسید پرداختها، اظهارنامه رسمی، استعلامات، مکاتبات
شرح دادخواست: بهموجب قرارداد مورخ … خوانده متعهد به تحویل ملک در تاریخ … بوده که علیرغم دعوت رسمی از انجام تعهد امتناع کرده است. با توجه به ایفای تعهدات اینجانب و قابلیت تحویل قانونی، صدور حکم به الزام خوانده به تحویل ملک به انضمام انجام مقدمات قانونی و پرداخت خسارات مورد استدعاست.
چکلیست قبل از طرح دعوا
- بازبینی دقیق مفاد تحویل در قرارداد (تاریخ/شرایط/صورتجلسه)
- تکمیل رسیدهای پرداخت و اعلام آمادگی تودیع
- ارسال اظهارنامه دعوت به تحویل و تعیین محل/زمان
- بررسی وضعیت مستأجر/ثالث و تصمیم دربارهٔ تخلیه
- بررسی پیشنیازها (پایانکار/تفکیک) و الحاق خواستهٔ تکمیلی
هزینهها و مدت زمان
- هزینهٔ دادرسی، کارشناسی احتمالی، استعلامات و اجرای حکم
- مدت زمان: بسته به شعبه/شهر/اعتراضات؛ معمولاً چند ماه تا قطعیت و اجرای تحویل
سوالات متداول
تحویل ملک با تنظیم سند رسمی فرق دارد؟
بله؛ تحویل ناظر به تصرف و انتفاع است، تنظیم سند ناظر به انتقال رسمی مالکیت. میتوان هر دو را توأمان خواست.
اگر فروشنده کلید را ندهد ولی ملک خالی باشد؟
تحویل واقعی بدون کلید دشوار است؛ دادگاه معمولاً تحویل بههمراه کلید و صورتجلسه را مقرر میکند.
وجود مستأجر مانع تحویل است؟
باید وضعیت اجاره روشن شود؛ در صورت انقضا، الزام به تخلیه همزمان پیگیری میشود.
میتوان خسارت تأخیر در تحویل گرفت؟
بله؛ اگر وجهالتزام پیشبینی شده باشد یا با ارجاع به کارشناس و اوضاع و احوال قابل مطالبه است.
بدون پایانکار میتوان حکم تحویل گرفت؟
اگر تحویل منوط به اخذ پایانکار باشد، باید همزمان الزام به پایانکار نیز خواسته شود تا حکم قابلیت اجرا داشته باشد.
اگر بخشی از ثمن مانده باشد چه؟
با اعلام آمادگی تودیع/پرداخت همزمان در دفترخانهٔ معرفیشده، دفاع «عدم پرداخت» بیاثر میشود.
صلاحیت دادگاه کجاست؟
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
تحویل شامل لوازم/تأسیسات هم میشود؟
بله؛ مطابق قرارداد و اوصاف مورد معامله (مثلاً کابینت، شوفاژ، پکیج) باید سالم و مطابق توافق تحویل شود.
در صورت انتقال ملک به ثالث چه میشود؟
میتوان تأمین خواسته/منع نقلوانتقال خواست و علیه انتقال معارض اقدام نمود.
چطور تحویل را مستندسازی کنیم؟
با صورتجلسهٔ تحویل، قرائت کنتورها، عکسبرداری و امضای طرفین/گواهان.
نیاز به تحویل فوری ملک دارید؟
پروندهٔ شما را بررسی و مسیر سریعِ «قابل اجرا» را برنامهریزی میکنیم.