تعریف و ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی
تصرف عدوانی یعنی بیرونکردن متصرف سابق از استیلا و در اختیار گرفتن مال غیرمنقول بدون رضایت او. در دعوای رفع تصرف عدوانی، هدف بازگرداندن تصرف به وضع سابق است؛ تمرکز بیشتر بر «تصرف» است تا «مالکیت».
تفاوت با خلع ید و مزاحمت/ممانعت
- خلع ید: دعوای مبتنی بر مالکیت برای بیرونکردن متصرف غیر؛ اثبات مالکیت ضروری است.
- رفع مزاحمت: متصرف هستید اما دیگری مزاحم انتفاع شماست.
- رفع ممانعت از حق: دیگری مانع استفادهٔ شما از حق ارتفاق/انتفاع میشود.
چه زمانی طرح دعوای رفع تصرف کنیم؟
- داشتن تصرف سابق و خروج عدوانی توسط خوانده.
- وجود ادلهٔ قابل ارائه برای سبق تصرف (شهود، قبوض خدمات، گزارشها).
- نیاز به بازگشت فوری تصرف (کشت/ساختوساز/تجاری).
ادله و مدارک لازم
- اسناد و قبوض خدمات (برق/آب/گاز/عوارض) به نام شما
- صورتجلسه/گزارش کلانتری یا شورای حل اختلاف (در صورت وقوع درگیری/ورود)
- شهادت شهود و همسایگان (اثبات سبق تصرف)
- عکس/فیلم/گزارش کارشناس رسمی از وضع موجود
- سند مالکیت (کمککننده است، اما تمرکز دعوا بر تصرف است)
اقدامات فوری: تأمین دلیل و دستور موقت
با تأمین دلیل، وضعیت فعلی ملک (حصارکشی، کشت، بنّایی) ثبت میشود. دستور موقت میتواند جلوی ادامهٔ عملیات خوانده (مثلاً ساختوساز) را بگیرد تا رسیدگی مؤثر بماند.
صلاحیت و مرجع رسیدگی
در اموال غیرمنقول، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در صورت وقوع رفتارهای مجرمانه (ورود غیرمجاز/تخریب)، مسیر کیفری نیز بهصورت جداگانه قابل پیگیری است.
مراحل عملی تا اجرای حکم
گردآوری ادله و تأمین دلیل
گزارش کارشناس/کلانتری، قبوض و شهود
ثبت دادخواست
خواسته: رفع تصرف عدوانی + دستور موقت/تأمین خواسته (حسب مورد)
رسیدگی و کارشناسی
بازدید محل، تحقیق از شهود، بررسی قبوض و مستندات
صدور رأی
بازگرداندن تصرف به وضع سابق + منع مزاحمت/ممانعتهای بعدی
اجرا
معرفی محل، صورتجلسه تحویل تصرف، قلع موانع (در صورت حکم)
دفاعیات رایج خوانده و پاسخ حرفهای
- اذن/اجازهٔ قبلی: نشان دهید اذن منتفی شده یا اصلاً وجود نداشته است.
- سبق تصرف خوانده: با قبوض/شهود، سبق تصرف خود را تثبیت کنید.
- مالکیت خوانده: در دعوای تصرف، مالکیت قطعی ملاک اصلی نیست؛ محور «تصرف» است.
- قوه قاهره/ضرورت: صرف ادعا کافی نیست؛ مستند و موثر باید باشد.
نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی
خواهان: … فرزند … به نشانی …
خوانده: … فرزند … به نشانی …
خواسته: ۱) رفع تصرف عدوانی از پلاک ثبتی …/ملک واقع در … و بازگرداندن تصرف به وضع سابق ۲) صدور دستور موقت مبنی بر منع هرگونه تغییر وضعیت تا تعیین تکلیف نهایی ۳) خسارات دادرسی
دلایل و مستندات: گزارش کلانتری/کارشناس، قبوض خدمات، تصاویر و فیلمها، شهادت شهود، سند مالکیت (حسب مورد)
شرح دادخواست: اینجانب متصرف سابق ملک موضوع دعوا بودهام و خوانده بدون اذن قانونی مبادرت به تصرف نموده است. نظر به سبق تصرف اینجانب و عدوانی بودن تصرفات خوانده، صدور حکم به رفع تصرف عدوانی و بازگرداندن وضع به حالت پیشین مورد استدعاست.
چکلیست پیش از طرح دعوا
- تهیه قبوض/گزارشها برای اثبات سبق تصرف
- ثبت سریع درخواست تأمین دلیل و مستندسازی وضع موجود
- آمادهکردن شهود مؤثر (همسایه/سرایدار)
- بررسی امکان دستور موقت برای توقف عملیات
- انتخاب عنوان دعوای صحیح (رفع تصرف، مزاحمت، ممانعت یا خلع ید)
هزینهها و زمان
- هزینهٔ دادرسی، کارشناسی و اجرای حکم (صورتجلسه و قلع موانع در صورت لزوم)
- مدت زمان: بسته به کارشناسی/اعتراضات؛ معمولاً چند ماه تا صدور رأی و اجرا
سوالات متداول
برای دعوای رفع تصرف عدوانی حتماً باید مالک باشم؟
خیر؛ محور دعوا «سبق تصرف شما»ست. مالکیت میتواند به استحکام دعوا کمک کند اما شرط لازم نیست.
تفاوت رفع تصرف با خلع ید چیست؟
در رفع تصرف تمرکز بر تصرف است؛ در خلع ید اثبات مالکیت شرط است.
اگر خوانده در حال ساختوساز باشد چه کنم؟
همزمان با دادخواست اصلی، دستور موقت برای منع ادامه عملیات بگیرید.
قبوض خدمات به نام من کافی است؟
کمککننده و امارهٔ مهم است؛ بهتر است با شهود/گزارش/تصاویر تکمیل شود.
آیا پلیس میتواند فوراً متصرف را خارج کند؟
خروج قهری معمولاً نیازمند حکم قضایی است؛ پلیس صورتجلسه و گزارش تهیه میکند.
اگر بین دو شریک مشاع اختلاف باشد چه میشود؟
در املاک مشاع، تصرف اختصاصی بدون رضایت دیگران محل ایراد است؛ نوع دعوا و ادله باید دقیق انتخاب شود.
آیا میتوان همزمان شکایت کیفری هم کرد؟
در صورت ورود غیرمجاز/تخریب و… مسیر کیفری جداگانه قابل پیگیری است.
مدت زمان رسیدگی چقدر است؟
بسته به کارشناسی و تراکم پروندهها؛ معمولاً چند ماه تا رأی و اجرا طول میکشد.
اگر ید من امانی بوده (مثلاً مستأجر) چطور؟
سبق تصرف امانی هم میتواند مورد استناد قرار گیرد؛ مدارک اجارهنامه و تحویل را ارائه کنید.
آیا میتوان خسارت ناشی از تصرف را هم گرفت؟
بله؛ میتوان خسارت ایام تصرف را با ارجاع به کارشناس مطالبه کرد.
برای زمینهای کشاورزی هم همین روال است؟
اصل قواعد مشابه است؛ ادلهٔ سبق تصرف (کشت، قبوض آب/حقابه، گواهی شورا) اهمیت ویژه دارد.
اگر پس از رأی دوباره مزاحمت ایجاد شد؟
میتوانید اجرای مجدد، منع تعرض و حسب مورد شکایت کیفری از تمرد از حکم را پیگیری کنید.
درگیر تصرف عدوانی هستید؟
درجا ادلهٔ شما را تثبیت و مسیر سریعِ «قابل اجرا» برای بازگشت تصرف طراحی میکنیم.