دعوای خلع ید

سند رسمی مالکیت بهترین و سریع‌ترین راه اثبات مالکیت است. اگر سند رسمی ندارید اما رأی قطعی «اثبات مالکیت» یا مدارک معتبر ثبتی/قولنامه‌ایِ منجر به صدور سند دارید، ابتدا باید مالکیت شما قطعی و غیرقابل تردید شود. دادگاه در خلع ید به «مالکیت فعلی و معتبر» توجه می‌کند؛ بنابراین اگر اختلاف جدی بر سر مالکیت وجود دارد، طرح دعوای خلع ید بدون تعیین تکلیف مالکیت ریسک رد یا توقف رسیدگی را دارد.

خلع ید علیه متصرف غیرمجاز است و مبنای آن مالکیت است؛ تخلیه ید علیه متصرفی است که در ابتدا با مجوز وارد ملک شده (مثل مستأجر) اما مدت/شرط قرارداد پایان یافته یا تخلف کرده است. در تخلیه، رابطهٔ قراردادی و انقضا/تخلف معیار است؛ در خلع ید، صرف مالکیت شما و غیرمجاز بودن ید خوانده کفایت می‌کند.

اگر اجاره‌نامه/اذن سابق ارائه کند، باید اعتبار و سررسید آن بررسی شود. با انقضای مدت یا رجوع از اذن، ادامهٔ تصرف، غیرمجاز تلقی می‌شود. در موارد تردید، استعلام اصالت سند، بررسی امضاها و حتی ارجاع به کارشناسی خط/امضا می‌تواند وضعیت را روشن کند. همچنین امکان طرح هم‌زمان «تخلیه ید» در صورت احراز رابطهٔ استیجاری وجود دارد.

بله. در متن دادخواست یا به‌عنوان خواستهٔ جداگانه می‌توانید اجرت‌المثل ایام تصرف را از تاریخ ورود غیرمجاز تا اجرای حکم مطالبه کنید. مبلغ توسط کارشناس با توجه به کاربری، موقعیت، شرایط ملک و عرف منطقه محاسبه می‌شود. ارائهٔ نمونه اجاره‌بهاهای مشابه و مستندات بازار به دقت محاسبه کمک می‌کند.

می‌توانید علاوه بر خلع ید، قلع و قمع مستحدثات یا رفع موانع را نیز بخواهید. دادگاه در صورت احراز تصرف غیرمجاز، دستور اعادهٔ وضع به حالت سابق را می‌دهد. هزینهٔ قلع و قمع معمولاً بر عهدهٔ محکوم‌علیه است و در اجرا، صورتجلسهٔ دقیق تنظیم می‌شود.

هم‌زمان با ثبت دادخواست، درخواست دستور موقت یا منع تعرض/منع تغییر وضعیت بدهید. با این دستور، خوانده حق انجام عملیات جدید (مثل ساخت‌وساز، انتقال منافع، تخریب) را ندارد و وضعیت موجود حفظ می‌شود. ارائهٔ دلایل فوریت (خطر ایراد خسارت غیرقابل جبران) اهمیت دارد.

در املاک مشاع، هر شریک نسبت به سهم مشاعی حق دارد. اگر متصرف بدون اذن سایر شرکا تصرف اختصاصی ایجاد کند، امکان طرح دعوا وجود دارد. عنوان دقیق دعوا (خلع ید مشاعی/رفع مزاحمت/ممانعت) و پیوست ادلهٔ شراکت، اهمیت دارد. گاهی ابتدا افراز/تقسیم مسیر را برای خلع ید اختصاصی هموارتر می‌کند.

اگر با سند معارض مواجهید، هم‌زمان باید به معاملهٔ معارض و عندالاقتضا به فروش مال غیر رسیدگی شود. در بُعد حقوقی، ابطال سند/بی‌اعتباری معاملهٔ معارض و سپس خلع ید پیگیری می‌شود. در بُعد کیفری، تعقیب مرتکب می‌تواند از انتقالات بعدی پیشگیری کند.

به‌طور معمول چند ماه تا صدور رأی و سپس اجرا زمان می‌برد. ارجاع به کارشناسی، اعتراض‌ها، پیچیدگی مالکیت/حدود اربعه و درخواست‌های تکمیلی (قلع و قمع/اجرت‌المثل) زمان را افزایش می‌دهد. آماده‌سازی دقیق پرونده و مدارک از ابتدا، روند را کوتاه‌تر می‌کند.

در صورت طرح چنین دفاعی، باید ماهیت ملک از مراجع ذی‌صلاح (اوقاف/منابع طبیعی/شهرداری/ثبت) استعلام شود. اگر ملک وقفی یا ملی باشد، تشریفات خاص و گاهی مرجع صالح متفاوت مطرح می‌شود. ارائهٔ سوابق ثبتی و سابقهٔ احیا/تملک خصوصی در رد این ادعا مؤثر است.

پرونده به اجرای احکام ارجاع می‌شود. مأمور اجرا با تعیین وقت، به محل مراجعه و صورتجلسهٔ تحویل تنظیم می‌کند؛ در صورت وجود موانع فیزیکی، قلع موانع انجام و کلید/یدِ ملک به شما تحویل می‌شود. تغییر نام انشعابات و تحویل اسناد فرعی نیز می‌تواند در صورتجلسه قید شود.

بله. بسیاری از پرونده‌ها در جریان رسیدگی یا حتی مرحلهٔ اجرا با تنظیم صورتجلسهٔ سازش خاتمه می‌یابد؛ مثلاً تعیین مهلت برای تخلیهٔ داوطلبانه در قبال صرف‌نظر از بخشی از خسارات. پیشنهاد سازوکار زمان‌بندی‌شده و ضمانت اجرا (وجه‌التزام) از بازگشت به دور باطل جلوگیری می‌کند.